Stabilne cijene, slaba potražnja poslovnih prostora i značajan udio dijaspore na tržištu nekretnina u BiH.
Tržište nekretnina u BiH u određenoj mjeri prati trendove regiona, budući da su i ovdje cijene kvadrata galopirajući rasle tokom 2022. godine, dok je tekuća godina donijela određeno smirenje i stabilizaciju. Odnosno, rast cijena stambenih i poslovnih kvadrata koji se bilježi u 2023. je znatno umjereniji pa je tako u poređenju sa prosječnom cijenom prodatih novih stanova u 2022. godini, ovogodišnja prosječna cijena veća za 6,5%, a u odnosu na drugi kvartal lani veća za 5,1%.
U većim gradovima, poput Sarajeva, Banjaluke, Tuzle, Bijeljine i drugih tražnja je svakako obimnija, cijene više variraju da bi ponegdje iznosile, za prosječnog kupca, nedostižnih 4.000 EUR po metru kvadratnom.
Statistički gledano, situacija je ipak nešto povoljnija. Prosječna cijena prodatih novih stanova u BiH u drugom kvartalu 2023. iznosila je 2.603 KM po metru kvadratnom, objavila je Agencija za statistiku BiH.
Znajući da je prosječna plata za prvih 6 mjeseci ove godine u BiH iznosila 1.244 KM, a da značajan dio radnika primanja ima ispod ovog nivoa, jedno od najčešćih pitanja koje građani postavljaju sebi i drugima, jeste ko su uopšte kupci stanova, odnosno kako je moguće da sve što se izgradi se i proda. Sa poslovnim prostorima situacija je ipak drugačija.
Centar grada pun praznih poslovnih prostora
Potražnja za poslovnim prostorima nije na nekom zavidnom nivou. Razlozi su nedovoljna privredna aktivnost, nedostatak novih investicija ali i brojni drugi faktori, ističu sagovornici eKapije.
– Kada poredimo sa prethodnom godinom koja je bila specifična i kada se desio značajan rast cijena nekretnina, zbog poskupljenja građevinskog materija, prije svega čelika, zbog inflacije, pooštravanja kriterijuma za podizanje kredita, rast EURIBOR-a a samim tim i kamata na kredite, ova godina je dosta stabilna. Nije bilo značajnih oscilacija. Zabilježena je nešto veća potražnja za poslovnim prostorima za IT kompanije i nešto veći broj novoregistrovanih samostalnih preduzetnika u većim gradovima, prije svega u Banjaluci – navodi za eKapiju Dragan Milanović, regionalni direktor RE/MAX BiH i predsjednik Udruženja posrednika u prometu nekretnina Republike Srpske.
Dragan Milanović
Milanović dodaje da su zahtjevi poslovnih klijenata različiti zavisno od djelatnosti koju obavljaju.
– Zanatske i trgovačke djelatnosti zahtijevaju manje poslovne prostore na frekventnim lokacijama, uglavnom prizemlja, dok IT kompanije traže prostore većih kvadratura, open space, mirnije lokacije… i naravno cijena je faktor koja je presudna za sve. Poslednjih godina su se promijenile i navike klijenata i kupaca pa su samim tim i vlasnici biznisa prilagođavaju. Poslovne aktivnosti su se premjestile u tržne centre, gdje možete na jednom mjestu obaviti više potreba. I kupiti što vam treba, i platiti račune i oprati auto i popiti piće… Ovo je važno naročito zimi kada je kretanje, i šetnja ograničena. Tako da smo došli u situaciju da u strogom centru imamo dosta praznih prostora što je ranije bilo nezamislivo. Vlasnici tih prostora još uvijek po starim navikama drže dosta visoke cijene zakupa – pojašnjava Milanović.
Aleksandar Vuković iz agencije za nekretnine Condo Banjaluka takođe ističe da što se tiče poslovnih prostora već godinama unazad bilježe negativan trend kada je u pitanju potražnja.
U Banjaluci postoji veliki broj poslovnih prostora koji su prazni, a razlog je prevelika ponuda poslovnih prostora ali i promjena načina poslovanja, s obzirom da je sve popularniji rad od kuće i van kancelarije.
Dijaspora kupuje veće kvadrate
– Na osnovu nekog našeg iskustva i statistika koje imamo i ako uzmemo Banjaluku kao primjer najaktivnijeg tržišta, struktura kupaca je otprilike podijeljena pola na ljude koji su iz Banjaluke a druga polovina su naši ljudi koji žive u inostranstvu, ljudi iz manjih gradova koji kupuju stanove kao investicijske nekretnine i jedan manji dio koji nije značajan za statistiku su stranci – navodi Milanović.
Stanove za rješavanje stambenog pitanja kupuju uglavnom mlađi ljudi, bračni parovi za sebe ili eventualno za roditelje a oni preuzimaju njihove stanove ako su veći ili uslovniji za potrebe koje imaju. Dok investicijske stanove kupuju, što je i logično ljudi boljeg imovinskog stanja, ljudi iz biznisa, iz inostranstva.
– Zbog pooštrenih uslova za dobijanje stambenih kredita i rasta kamata, ove godine primjećujemo da se smanjuje broj kupaca koji finansiraju kupovinu nekretnine iz kredita a povećava se broj onih koji kupuju iz vlastitih sredstava. Što ima i ekonomsku logiku i opravdanost. Sa jedne strane su poskupili stanovi, sa druge strane poskupio i kredit a sa treće strane inflacija i opšti rast cijene je smanji tim kupcima mogućnost zaduženja. Dok kupci koji imaju vlastita sredstva gube zbog inflacije i njih, uslovno rečeno, ovakvo stanje tjera na investiranje – dodaje Milanović.
Iz kompanije Aragosta Invest za eKapiju kažu da struktura kupaca umogom zavisi od strukture stanova koji se nude, naravno od lokacije i cijene, a i globalnih tržišnih kretanja.
– Tako da u ovom trenutku, mogu reći da je dijaspora većinski kupac većih stanova (trosobnih, četverosobnih), jer su u pitanju veće investicije. Mladi bračni parovi, koji imaju svoja sredstva ili manjim dijelom iz kredita, uglavnom su kupci trosobnih stanova, manje površine, dok su dvosobni stanovi i garsonjere uvijek najtraženiji i kupuju ih i domaći kupci i dijaspora, uglavnom u smislu investicije, iz vlastitih sredstava – dodaju u ovoj kompaniji.
Vuković iz agencije Condo potvrđuje da postoji i veliki broj dijaspore koji kupuje stanove, ali da uglavnom dominiraju domaći kupci.
– Način isplate je većinom putem kredita, ili dio na kredit dio kroz ušteđevinu, posebno ako se radi o domaćim kupcima, dok dijaspora uglavnom to finansira gotovinski.
Nekretnina kao investicija za dom
– Mladi bračni parovi kupuju uglavnom za život, dok kupci iz unutrašnjosti i drugih gradova nekretninu vide kao investiciju pa je nakon kupovine izdaju, dok dijaspora to koristi za boravak kada dođu na odmor ili izdaju kako bi ostvarili određeni povrat – navodi Aleksandar Vuković.
– Što se lokacije tiče sve zavisi ko su kupci, mladi bračni parovi i kupci koji uzimaju na kredit se prilagođavaju i gledaju šta im je povoljnije, a ujedno i da su im blizu bitne institucije, škola, vrtići, i slično, pa je su njima prihvatljiva i neka naselja dalje od centra – dodaje.
– Naravno najdominantnija je kupovina za život, tj. za rješavanje stambenog pitanja. Kupovina nekretnina za odmor, vikendica, apartmana na planini ili stanova za rentanje je takođe dosta zastupljena ali podrazumijeva se kupci koji imaju “viška” kapitala. I njih je, nažalost, mnogo manje nego ovih drugih – kaže nam Dragan Milanović i dodaje da se u poslednje vrijeme promijenio fokus interesovanja za neke druge vrste nekretnina.
To su individualni objekti, placevi za gradnju kuća ili stanovi u starijoj gradnji na nekim manje atraktivnim mjestima.
Iz Aragosta investa navode da je kod nas još uvijek najveća potražnja za stanovima u centralnom dijelu grada i gradskim naseljima u širem krugu centra.
– Međutim, ove godine, pored centralnih lokacija, u ponudi imamo i jedan stambeno-poslovni kompleks u prigradskom banjalučkom naselju Lazarevo, što je najdalja lokacija od centra na kojoj smo gradili. Radi se o lokaciji koja ima jako dobru saobraćajnu povezanost sa gradom i svim bitnim funkcijama, tako da je potražnja za stanovima i na ovoj lokaciji velika, što govori da se grad širi i da kupci postaju toga svjesni – kažu nam u ovoj kompaniji.
Što se tiče preprodaje stanova i takvog oblika zarade, Vuković pojašnjava se i takvi slučajevi dešavaju ali ne baš u značajnoj mjeri, s obzirom da postoji porez na kapitalnu dobit, tako da se smanjuje mogućnost velikog profita. Uglavnom su to ljudi koji kupuju stanove za život ili je to vid investicije, i ako se odluče da kasnije prodaju stan to je tek nakon nekoliko godina, vrlo rijetko čim se zgrada završi.
Milanović dodaje da se što tiče Banjaluke većina stanova proda u fazi gradnje i gotovo je nemoguće kupiti stan u novogradnji a da je useljiv.
– Naročito kada govorimo o manjim stanovima i atraktivnijim lokacijama. Nije razlog rane kupovine preprodaja i zarada već upravo što je teško kupiti završen nov stan. Mada ima i primjera da kupci sa viškom sredstava investiraju u nekretninu pa je kasnije prodaju kada dostigne nešto veću cijenu. Inače investitori ne prave velike razlike u cijeni kada se kupuje na početku ili pred kraj gradnje, piše eKapija.
Očekivan nastavak stabilnih cijena
Dragan Milanović kaže i da je trenutno stanje na tržištu nekretnina dosta stabilno.
– Naravno, kada ovo kažem mislim na veće gradove gdje se uopšte o tržištu može i govoriti. Imamo malih opština gdje gotovo da nema nikako interesa za promet nekretnina. Veoma je važno da je ova privredna grana stabilna, jer građevinarstvo sa sobom vuče i mnogo drugih djelatnosti. A i prihodi za budžete na svim nivoima su jedni od najznačajnijih iz ove privredne grane – ističe on za eKapiju i poručuje da je teško procijeniti sa sigurnošću u kom pravcu će ići tržište.
– Najzdravije je kada ima prirodan, organski rast zasnovam na tržišnom parametrima ponude i potražnje. A kada dođe nekih nestabilnosti kao što je bio slučaj prošle godine onda je teško prognozirati. Kako sad stvari stoje ja ne očekujem neke poremećaje. Nema prostora za rast cijena jer je potražnja zbog svega što sam naveo pala. Ali još uvijek zadovoljavajuća da bi bilo značajnog pada cijena – smatra Milanović.
Sličnog mišljenja je i Vukanović koji smatra da će tržište ostati stabilno i u narednom periodu, da neće biti rasta cijena nekretnina, a i ako dođe do rasta da će to biti minimalno u poređenju sa prethodnim periodu.
– Naše tržište je specifično i vezano je za zemlje Zapadne Evrope jer veliki broj naših ljudi živi i radi u tim zemljama, a takođe i dosta ljudi koji žive i rade u Republici Srpskoj i BiH zavise od ekonomske situacije u tim zemljama, tako da treba pratiti šta se dešava u tim zemljama, to će svakako uticati na tržište nekretnina kod nas, kao i visina kamatnih stopa koja je trenutno u porastu. Sve to bi moglo dovesti do pada potražnje, što onda može uticati na cijenu nekretnina kod nas. Dok god imamo potražnju na ovom nivou cijene nekretnina će mirovati ili rasti minimalno iz godine u godinu kao što je to bilo u periodu prije korone i visoke inflacije.
Trenutno je stanje na tržištu, što se tiče cijena, a i potražnje stabilnije kažu nam i u Aragosta Investu.
– Prisutan je i dalje trend rasta cijena, svakako manjeg intenziteta nego 2022. godine, kada se desio drastičan rast. Potražnja je zadovoljavajuća i ono što gradimo i nudimo svojim kupcima, prodajemo u zadatim rokovima i očekujemo da će tako ostati. Pored kvalitetne gradnje, koju kupci prepoznaju iz godine u godinu, posvećeni smo arhitekturi i dizajnu naših objekata, kako vanjskih tako i unutrašnjih prostora, a konačno je došlo vrijeme da se i kod nas vrednuje dizajn – navode u Aragosta Investu.
Redakcija